Купівля-продаж земельної ділянки - оформлення, реєстрація, необхідні документи.

Купівля-продаж земельної ділянки - оформлення, необхідні документи.

Земельний кодекс Російської Федерації містить положення про те, що в угодах з купівлі-продажу можуть брати участь тільки ті ділянки землі, які пройшли кадастровий облік на державному рівні. Кадастровий облік дозволяє ділянці отримати індивідуальні характеристики, однозначно виділяють землю серед інших ділянок. Кадастрова земля обов`язково отримує особистий кадастровий номер. Якщо ділянка була поставлений на кадастровий облік, проблем з його продажем виникнути не повинно. А ось якщо кадастр не пройдений, перш ніж укладати угоду потрібно буде побігати по інстанціях.

Оформлення купівлі-продажу земельної ділянки

Чому ділянка може бути не поставлений на облік при отриманні у власність минулим власником? Проблема в тому, що земельна реформа передбачала передачу землі в приватну власність тому власнику, який володів на неї законними правами в момент приватизації. Фактичного власника можна визначити досить швидко, а от складання описів кордонів всіх російських земельних ділянок - процес, який міг розтягтися на довгі роки. Держава прийняла рішення передавати право власності на зайняті землі в найкоротші терміни для тих власників, які не мають суперечок з сусідами.

Постанова передбачала складання описів земельних ділянок тільки в тому випадку, якщо по землі буде здійснена перша угода. Тому, якщо ділянка з моменту земельної реформи ще не перепродували, опису по ньому може і не бути, і це цілком законно.

Як проводиться кадастровий облік?

Для проведення державного кадастрового обліку ділянок землі розроблена єдина методика, яка в повинна використовуватися на всій території РФ в обов`язковому порядку. Зацікавлені правовласники особисто, або через уповноважених осіб, подають заявки та правовстановлюючі документи в органи, що займаються веденням державного земельного кадастру. Додатково надаються документи про проведене межування ділянок. Що стосується межування, то воно являє собою проведення робіт з визначення меж земельних ділянок на місцевості, з закріпленням певних меж спеціальними межовими знаками. Також, проводиться визначення координат меж, з занесенням їх в документацію. Роботи проводяться лише для тих земельних ділянок, які раніше не ставилися на кадастровий облік.

Купівля - продаж частини землі

Якщо ділянка вже поставлений на облік, а права на нього офіційно зареєстровані в юстиції, то він повинен мати кадастровий номер і офіційно визначені межі, позначені на кадастровому плані. Така ділянка можна продавати, міняти або дарувати без додаткового межування, але лише в тому випадку, якщо дії відбуваються з усім ділянкою, а не з його частиною. Якщо ж є необхідність продажу частини земельної ділянки, або поділу земельної ділянки, що знаходиться за документами у спільній власності, доведеться провести його додаткове межування. Кожна частина земельної ділянки при цьому повинна супроводжуватися однозначним описом. Після проведення межування кожна частина ставиться на окремий кадастровий облік, в результаті чого дається кілька кадастрових номерів для кожної ділянки, і ділиться земля вже не вважається єдиним цілим.

Утворюється кілька нових об`єктів нерухомості, якими і є діляться земельні ділянки. Право на володіння кожним новим ділянкою необхідно зареєструвати в державній установі, і тільки потім можна приступати до продажу.

Зазначу, що державний кадастровий облік повинен бути проведений протягом календарного місяця з моменту подачі встановлених документів. Після проведення обліку заявники отримують кадастрові плани (карти) земельних ділянок, засвідчені в законному порядку.

оформлення купчої

Громадяни Російської Федерації, які мають у приватній власності ділянки землі для ведення дачного, особистого підсобного, садового господарства, або під індивідуальне будівництво та зведення господарських споруд, мають право продавати особисті ділянки іншим російським громадянам, незалежно від того, коли були отримані права власності на землю, що підлягає продажу. Земельна ділянка продається власником через складання договору купівлі-продажу або купчої, яка повинна бути зареєстрована у Федеральній службі державної реєстрації, кадастру і картографії (раніше Реєстраційна палата). Купча повинна бути складена виключно в письмовій формі, в рамках одного документа, який підписується обома сторонами. Нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу не обов`язково, але рекомендовано.

Особливості укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки

Договір повинен включати в себе пункт, який регламентує права і обов`язки для кожної сторони. Чинне законодавство вказує на те, що в договорі також має бути присутнім предмет договору, вартість і обтяження земельної ділянки, якщо такі існують. Всі інші умови (наприклад, порядок проведення розрахунків), включаються в купчу тільки за взаємною згодою покупця і продавця. При укладанні договору продавець повинен надати нотаріусу офіційний документ, який підтверджує наявну право власності на нерухомість. Це може бути тимчасове свідоцтво або державний акт. Договір доповнюється планом земельної ділянки, який повинен бути присутнім в обов`язковому порядку. Не допускається використання власником купленої ділянки землі не за цільовим призначенням. Варто відзначити, що потенційними покупцями ділянок визнаються фізичні і юридичні особи, статус яких не суперечить закону РРФСР «Про приватизацію».

При посвідченні та укладанні договору купівлі продажу ділянки, сторони зобов`язані надати нотаріусу або уповноваженим посадовим особам такі документи.

• Паспорт або замінюючий документ.

• Довідка про належність нерухомого майна з БТІ.

• Документ на право власності, що стосується як земельної ділянки, так і вдома, якщо такий є. До цієї категорії, в залежності від підстав отримання нерухомості у власність, можна віднести всілякі нотаріально завірені договори, нотаріально завірені свідоцтва, видані БТІ посвідчення, рішення суду та інше.

• Якщо нерухомість була отримана у спадок або в дар, то потрібно надати довідку з податкової інспекції про те, що власник не має заборгованості, що стосується податку на отримане у спадок нерухоме майно.

• Якщо майно купувалося подружжям у шлюбі, від чоловіка потрібно отримати згоду на відчуження.

Відео: IncomePoint.tv:документы при угодах купівлі-продажу землі

• Свідоцтва з Комітету із землеустрою, виписки з земельної книги або будь-які інші документи, які підтверджують правовий режим земельної ділянки та розташування на ній нерухомості.

• Довідка про відсутність або наявність обтяження майна, що стосується права користування третіми особами, яка надається за даними паспортного обліку.

• Якщо майно знаходиться у спільній частковій власності та один з учасників хоче продати свою частку, потрібно надати підтвердження сповіщення всіх інших учасників про ціну продажу і факт продажу.

Повідомлення оформляється у формі заяви учасників часткової власності, в яких підтверджується факт популярності всіх умов продажу часткової власності. У заяві також прописується відмова учасників від переважної купівлі частки власності. Як варіант, можна надати свідоцтво з нотаріальної контори, згідно з яким заява продавця було передано учасниками часткової власності.

Детальніше про договір купівлі-продажу земельних ділянок:

Державне мито

Розмір держмита, яку треба заплатити за реєстрацію, залежить від виду дозволеного використання ділянки. Він вказується в кадастровому паспорті. Розміри держмита встановлені статтею 333.33 Податкового кодексу РФ:

• Якщо на земельній ділянці буде розміщуватися гараж, то держмито для фізичних осіб за реєстрацію складе 1000 рублів, для організацій - 15 000 рублів;

• Якщо на ділянці планується побудувати житловий будинок, то розмір держмита залежить від того, як ділянка переходить у власність. Треба буде заплатити за договір дарування і за права на нерухомість (фіксується в ЕГРП). В результаті суми до сплати складуть 1000 рублів і по 500 рублів з покупця і продавця;

• Держмито за реєстрацію права власності на ділянку, який призначений для дачного господарства, городництва чи садівництва становить 200 рублів. Це прописано в 24 пункті першої статті 333.33 Податкового кодексу РФ;

Залежно від того, з якої нерухомості укладається договір купівлі-продажу, до купчої додається наступний пакет документів.

• Креслення кордонів або план ділянки землі (для всіх типів нерухомості).

• Зведена оцінна відомість на будівлі, споруди та приміщення, що знаходяться на земельній ділянці (якщо в договір включаються відповідні об`єкти).

• Перелік умов конкурсного придбання ділянки (якщо земля продається за конкурсом).

• Вимоги заставодержателя, дотичні наявної заборгованості (при обтяження об`єкта договору заставою).

• Довіреність уповноваженого сторонами договору особи виступати від їх імені в процесі укладення договору купівлі-продажу.

Зазначу, що продавець несе повну відповідальність за те, що інформація в кресленні меж або в плані земельної ділянки абсолютно достовірна. Також, має місце відповідальність продавця за достовірність інформації по майновим правам і можливим претензіям юридичних і фізичних осіб до об`єкта купівлі-продажу, навіть якщо продавець про них не знає (права володіння, власності, застави та оренди всього об`єкта або частини об`єкта договору, включаючи можливі обмеження, які накладаються спеціальним режимом земельного використання).

Реєстрація купівлі-продажу земельної ділянки

Відео: Оформлення гаража через суд. Документи на власність. Гаражний бокс.

Купчу на земельну ділянку потрібно реєструвати в ЕГРП (Єдиний держреєстр прав), що регламентується Законом РФ «Про державну реєстрацію». Держреєстрація нерухомого майна, а також правочинів щодо нерухомого майна на території Московської області, знаходиться в відомості Федеральної служби державної реєстрації, кадастри і картографії. Дана установа займається реєстрацією прав власності, прав господарського відання та прав оперативного управління нерухомим майном. Після реєстрації видається свідоцтво про права. Акти державних органів та органів місцевого самоврядування, так само як і нотаріальні свідоцтва та вирішення судових органів, можуть бути підставою для видачі даного свідоцтва. Також, підставою може бути факт виконання договорів по нерухомості.

Щоб зареєструвати угоду з купівлі-продажу земельної ділянки, потрібно надати в державні органи наступні документи.

• Заява встановленого зразка.

• Свідоцтво, договір або інший правовстановлюючий документ, який підтвердить виникнення, зміна, припинення або обтяження прав на ділянку. Надається копія і оригінал.

• Підтверджує документ, що стосується виконання сторонами всіх зобов`язань по земельній ділянці, прописаних у договорі.

• Кадастровий план (визначальний документ по земельній ділянці).

• Платіжка за сплату реєстраційного збору.

• Заява на виготовлення і збір документів, яке одночасно є договором на надання послуг.

• Посвідчення особи.

Федеральна служба державної реєстрації, кадастру і картографії (Росреестра)

До 2008 року установою називалося Федеральна реєстраційна служба. Саме цей орган займається організацією єдиної системи державного кадастрового обліку нерухомості, прав на нерухоме майно та угод з ним.

Співробітники цього органу приймають заяву і протягом декількох днів повинні розглянути його протягом двох робочих днів. Вони самі направляють запити в необхідні організації. Співробітники проводять роботу зі збору документів. Підготувати документи повинні організації, які отримають відповідні запити, протягом десяти днів. Далі документи передаються в інстанцію, а також з ними прямує рахунок на оплату роботи (тарифи затверджені на державному рівні). Далі співробітники Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії повідомляють заявнику про необхідність сплатити певну суму за виконану роботу.

Коли оплата проведена, то відбувається реєстрація прав на нерухомість і операції купівлі-продажу. Якщо оплата не проведена, то документи вважаються надійшли, а угода визнається недійсною.