Інвестування коштів (грошей) в нерухомість і будівництво будинку.

Інвестування коштів (грошей) в нерухомість і будівництво будинку. 

Інвестиції - це поняття, яке знайоме кожному сучасному росіянинові. Соціально відповідальні люди, у яких грошей стає в надлишку, прагнуть ще більше поліпшити своє фінансове становище за рахунок інвестицій. Але куди можна вкласти гроші в Росії так, щоб вони принесли максимально можливий прибуток в найкоротші терміни? Професійні інвестори рекомендують проводити напрямок своїх вкладень в цінні папери і паперові активи (в облігації, в акції, в пайові інвестиційні фонди).

Крім того, має сенс зупинити свій вибір на надійних і практично без ризикових інвестицій в нерухомість і виробництво, зробивши правильний вибір об`єкта і склавши договір інвестування за всіма правилами. Більш докладно про це поговоримо далі.

З одного боку, вкладення в паперові активи в РФ хороші високим рівнем прибутковості. Але не варто забувати про те, що пайові інвестиційні фонди не дозволяють контролювати вартість реальних активів. Тобто, ви не можете поліпшити або відремонтувати пай, як у випадку з нерухомістю. Паперові активи не дадуть вам можливість управляти всіма ризиками, тоді як нерухомість можна контролювати кваліфікованим юридичним структуруванням, хорошою страховкою і позитивним грошовим потоком, які захистить вас від згубного впливу економічних циклів. Саме відсутність контролю робить високоприбуткові пайові інвестиційні фонди однієї з найгірших типів інвестицій з усіх існуючих. Нерухомістю в принципі керувати набагато легше. Якщо ви правильно інвестуєте в активи за ринковою вартістю, маючи в розпорядженні дві-три стратегії виходу, ви зможете знизити ризики і, одночасно, збільшити інвестиційну віддачу. Хороші об`єкти інвестування і з інвестування ніколи не будуть збільшувати ризики в міру збільшення інвестиційних віддачі.

Інфляція - надзвичайно важливий соціальний фактор. Паперові активи практично не захищені від прямого впливу інфляції. Щоб це усвідомити, достатньо поглянути на навколишні вас ціни. Товари народного споживання, бензин - все схильне до інфляції. Вкладення в фонди залишаються на місці, тоді як всі навколо поступово зростає в ціні. Саме тому багато інвесторів поза своєю волею втрачають гроші, якщо не інвестують в ті активи, вартість яких зростає одночасно з інфляцією. Як ви вже зрозуміли, мається на увазі саме нерухомість. Її реальна вартість постійно зростає, і попит при цьому залишається таким же високим, незалежно від того, як поводиться долар на валютному ринку. Вкладення особистих або спільних коштів в пайове будівництво житлового фонду - це інвестиції не в долар США (за статистикою, найгірший вид інвестицій з 1971 року), а в абсолютно інша форма активів, що характеризується стабільністю і інфляційної захистом навіть за кордоном.

Паперові активи при утворенні доходу не користуються податковими пільгами, як у випадку з нерухомістю. А адже податки - одна з найбільших статей витрат в сучасному житті. Зниження податкових витрат будь-якими легальними способами, методами та інструментами - надзвичайно важлива стратегічна інформація для будь-якого інвестора, який змушений працювати в сучасній економічній ситуації. Скорочуючи податки навіть на кілька відсотків, ви перетворюєтеся в фінансових хижаків. У той час, як уряд не перестає шукати способи додаткового податкового тиску на людину, ви шукайте способи знизити або навіть повністю виключити окремі статті податкових витрат. Інвестування в нерухомість дозволяє отримати амортизаційні вигоди, які фіксуються як у вітчизняних, так і міжнародних податкових нормах і механізмах. Залежно від регіону вони становлять від 60 до 80 відсотків від ціни закупівлі, які для жителів Сполучених Штатів діляться на 27,5 років. Якщо ви вирішили купити іноземну власність за 100 000 доларів, то 60-80 тисяч (орієнтовно по вартості земельної ділянки) будуть списуватися 27,5 років поспіль. Ви отримуєте більше 2,9 тисяч доларів податкових відрахувань, які поширюються на будь-який дохід, принесений придбаною нерухомістю. Якщо ви здаєте нерухомість в оренду і змушені щорічно платити 8 тисяч доларів податку з доходу, то замість 8 ви будете платити трохи більше 5 тисяч, що само по собі досить непогано.

Важелів впливу на пайові інвестиції в підприємства і в компанії не так вже й багато, хоча вони все-таки є. Наприклад, можна взяти гроші в борг і підвищити інвестиційний повернення. Кредитне плече, при грамотному користуванні, здатне збільшити доходи, але щодо паперових активів це, все-таки, вкрай ризикований хід. Суть в тому, що ви не можете контролювати свої інвестиції, а це, по суті, дуже і дуже небезпечно.

Відео: Інвестиції в будівництво - Як отримувати дохід від 100% на інвестуванні в малоповерхові будинки?

Паперові активи не дають щомісячного позитивного грошового потоку. Однак рух грошових коштів - це основна мета, яку ставить перед собою фінансове інвестування. Викладаючи гроші в паперові активи, інвестиції спрямовуються не грошовими потоками, а на приріст капіталу, який у випадку з інвестиційними доходами обкладається високими податками. Якщо економіка знаходиться в жалюгідному стані, коефіцієнт віддачі буде мінімальним. Ви навіть можете втратити більшу частину своїх вкладень. Про це свідчить багатий зарубіжний досвід. У момент кризи багато американців до виходу на пенсію втратили до 40 відсотків пенсійних накопичень.

Інвестуючи в грошові потоки, можна не брати до уваги вартість майна. Ви будете чітко бачити повернення інвестицій шляхом руху грошових потоків, яке буде відбуватися незалежно від стану світової економіки. Ризик втратити початкові інвестиції або поточні активи прагне до нуля. Грошові потоки будуть приходити до вас в будь-яку погоду, при будь-яких темпах інфляції і при будь-яких економічних коливаннях. Якщо підійти до справи грамотно, ви будете практично нечутливі до стандартних економічним коливанням. Створюючи особистий грошовий потік шляхом розподілу інвестицій на кілька різновидів активів (в квартиру, в споруджуваний будинок), ви поставите себе в краще економічне становище, оскільки щомісячні витрати повністю перекриваються грошовими потоками.

Підвищення вигідності вкладень в нерухомість

Інвестування коштів у нерухомість, як ви вже зрозуміли, є одним з найбільш вдалих методів вкладення грошей для отримання максимального прибутку. У той же час, навіть при наявності нерухомості її потрібно вміти правильно використовувати, для того щоб вигода була якомога більшою. Що краще зробити? Здавати квартиру в оренду? Виставляти на продаж після досягнення певної ринкової вартості? Найвигіднішим способом отримання грошей вважається інвестування будівництва житлового будинку на земельній ділянці з його подальшим продажем. З юридичної точки зору такі дії вважаються простими, оскільки немає необхідності перевіряти збуваються нерухомість на предмет «чистоти» в системі, і в цьому головна перевага даного методу інвестування. Одночасно прагнення покупця стати першим власником буде ще більше полегшувати продаж об`єкта, виступаючи визначальним критерієм вибору пропозиції. Ще кращий варіант, коли покупець буде виступати в ролі забудовника, зводячи об`єкт нерухомості відповідно до власних уподобань.

Відео: Інвестиції в нерухомість

Якщо ви плануєте займатися подібним бізнесом з нуля, вам потрібно буде знайти певну суму грошей для викупу земельної ділянки та короткострокового або довгострокового будівництва. Гроші знаходяться або шляхом залучення інвесторів, або шляхом взяття кредиту в банку (наприклад, в Ощадбанку) під відсотки. Програми банківського кредитування фізичних осіб і суб`єктів підприємницької діяльності сьогодні знаходиться на найвищому рівні, оскільки вкладення грошей в бізнес і його розвиток вважається не менш прибутковим способом активного інвестування, ніж вкладення в пенсії або венчурне фінансування проектів сфери інноваційної діяльності.

Багато підприємців, що займаються інвестиціями в нерухомість, діють за найпростішою схемою: будівництво об`єкта - оформлення необхідних документів - продаж об`єкта на певних умовах. Інакше кажучи, будівельна компанія продає готовий об`єкт який знайшов покупця. Зрозуміло, і тут є свої особливості, секрети, основи і моделі діяльності.

У процесі продажу основним завданням сторін угоди є контроль за вірністю вказуються в документації даних, особливо що стосуються місця розташування реалізованого об`єкта, за наявністю планів поверхів, що додаються до пакету, а також за коректністю оформлення земельної ділянки в приватну власність.

Якщо продається частина будинку, поверховий план повинен вказувати на ту частину об`єкта, яка піддається продажу.

Оформивши необхідні документи, не забудьте зробити копії в потрібних кількостях.

Договір купівлі-продажу уважно перечитується, після чого підписується і завіряється у нотаріуса. Обов`язкова наявність пункту розірвання договору.

Відео: Територія інвестування

Далі об`єкт проходить державну реєстрацію купівлі-продажу нерухомості. Зразки документів, необхідних для проходження даної процедури, беруться безпосередньо в органах проведення реєстрації. Як показують відгуки, вам знадобиться зробити три примірники договору купівлі-продажу (кожному учаснику і реєструючого органу). З цього приводу рекомендую почитати поради та ідеї людей, що вже встигли зіткнутися з документальної проблемою.
Сторони сплачують до відповідних органів державне мито в установленому обсязі.

Останній етап - безпосередня передача нерухомості покупцю. Передача буде відбита у складеному акті прийому-передачі, в якому також відбивається стан реалізованої нерухомості після оцінки. Якщо в однієї зі сторін в процесі передачі будівлі виникають певні претензії, вони повинні бути також відображені в його складає акті. Передані по угоді об`єкти нерухомості повинні мати гарантійний термін, протягом якого продавець гарантуватиме реалізованому об`єкту нерухомості певну якість. Якщо при певних обставинах на об`єкті виникнуть неполадки, проблеми або ремонтні ситуації, що сталися з вини будівельників і проектувальників, вони будуть нести за це повну відповідальність. Як правило, покупець викликає експертів, які в рамках експертизи та аналізу займуться визначенням винної сторони.

Замість того, щоб продати будівлю за повну суму, можна отримувати постійний дохід, який ніяк не відіб`ється на вартості об`єкта нерухомості. Цього можна домогтися за рахунок здачі власності в оренду. Орендними об`єктами нерухомості можуть виступати торгові будівлі, офіси, квартири і т.д. На них завжди є колективний попит, який з плином часу буде тільки рости. Як правило, до моменту споруди вільних місць не залишається. Всі приміщення будівлі, що зводиться вже зайняті орендарями. Оформляючи оренду або лізинг, головне - правильно скласти договір з юридичної точки зору. Складати договір своїми руками не рекомендується. Краще залучити до цієї справи досвідченого юриста.